Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

29 декабря 2015 года вступил в силу Федеральный закон № 391-ФЗ, благодаря которому значительно расширяются полномочия нотариусов, в том числе и в
такой наиболее сложной сфере правоотношений, как договоры с недвижимостью.

Чаще всего именно при совершении сделок с недвижимостью происходят различного рода нарушения. Поэтому вышеуказанный закон вводит нотариальное удостоверение отдельных видов договоров с недвижимостью. Так в чем же особенности данного
нововведения?

Согласно Гражданскому кодексу РФ, нотариальное удостоверение означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

До присоединения к России в Крыму все сделки с недвижимостью удостоверялись нотариусами, которые одновременно были и регистраторами недвижимости. В среднем по времени процедура удостоверения сделки занимала около 2-х часов. Кроме этого, нотариусы осуществляли подробную проверку объектов на наличие зарегистрированных прав и различного рода обременений, проводили правовую экспертизу документов, изготавливали и удостоверяли все нужные документы, в том числе и договор. Все данные по запросам на момент удостоверения сделки проверялась с точностью до минуты, Такой подход фактически отбрасывал вероятность каких-либо нарушений.

В Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью до принятия Федерального закона № 391-ФЗ являлось добровольным, кроме случаев, указанных в законе. Конечно, преимуществом такого подхода к оформлению сделки является значительная экономия средств при её совершении. Но были и негативные стороны, такие как существенное увеличение срока проведения сделки, а также возможность осуществления определенных злоупотреблений.

Поэтому введение изменений в действующие законы, предоставляющих возможность сделать данное мероприятие обязательным, явилось как нельзя кстати.

Теперь крымские нотариусы будут удостоверять отдельные виды договоров с недвижимостью в соответствии с вступившим в силу 29 декабря 2015 г. Федеральным законом. Без соблюдения нового порядка Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым Крыма уже не сможет зарегистрировать права собственности на имущество или землю.

Во-первых, Федеральным законом № 391-ФЗ внесены изменения в Семейный кодекс Российской Федерации, определяющие новые редакции для статьи 35 и статьи 38 СК РФ. Согласно абзацу первый пункта 3 статьи 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально
удостоверенное согласие другого супруга. В соответствии с пунктом 2 статьи 38 СК РФ соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

Во-вторых, Федеральным законом № 391-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливающие новые редакции для статьи 24 и статьи 30. Согласно пункту 1 статьи 24 при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце втором настоящего пункта.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

Пункт 3 статьи 24 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ дополнили новым абзацем, согласно которому, сделка по продаже земельной доли подлежит нотариальному удостоверению.

Также ввели пункт 2 в статью 30, в соответствии с которым сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Таким образом, можно сделать вывод, что для проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимости необходимо нотариально удостоверенное согласие:

• при разделе общего имущества супругов или сделке по распоряжению имуществом;
• при заключении договора купли-продажи долей на недвижимое имущество, если эти сделки совершаются с посторонними лицами.

Также, нотариальная форма обязательна при регистрации договора по продаже земельной доли или при распоряжении любого недвижимого имущества несовершеннолетних или лиц, признанных ограниченно дееспособными в судебном порядке.

Гражданину, который понесет убытки из-за ошибки нотариуса, ущерб будет возмещен в полной мере нотариусом за счет страховки и Компенсационного фонда
Федеральной нотариальной палаты.

«Юридическая компания «ВВК»

Тел. +7 (978) 730-79-98, (3652) 245-563

www.vvk-crimea.ru, mail@vvk-crimea.ru